• 2012-11-25

    香港的土地政策 - [事业线]

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    前几天又去了一趟香港,见了在那里定居生活的往日同学。年纪大了,大家聊的无非便是结婚、房子、贷款等等的问题。回到曾经住过的地方转了一下,发现租金也是涨的恐怖。我在北京十月租约到期时,房东张口涨价1000,香港的朋友也遭遇类似的问题,房东提价3000,弄得我们这些人,虽然身在北京香港一南一北,却也是同样愁上眉头。其实仔细想想,近来内地的楼价狂飙,贫富差距加大,竟也与香港颇有几分想象。但值得注意的是,外界习惯称香港为李响的自由经济体,而内地的经济制度与市场环境与香港应是大大不同,为什么有如出一辙的境貌?

    不管是香港回归之前还是回归后,政府都是香港唯一的土地供应来源。政府可通过出售土地或者修订契约补偿低价获得收入,在地产业有既得利益。

    我是外行人,只梳理了下近年香港的楼市政策,帮助思考。资料来源于《地产霸权》。

    1976年,麦理浩政府的“居屋计划”

    50年代起香港政府开展了公共房屋计划,即由政府出资兴建楼宇,将其以低廉的价格租给低收入家庭居住。到了70年代,香港经济起飞,不少市民的收入水平都超出了申请公共房屋的资格,但却不足以负担购买私人住宅。加上一些公共房屋住户的收入增加,政府也希望协助他们自置物业,这样可以把房子腾给收入更低的家庭。于是港英政府退出了“居者有其屋”计划。这项计划中政府是投资主体,同时也鼓励私人开发商参建,以低于市值的价格向中低收入家庭出售。

    1984年,《中英联合声明》

    中央政府担心港英政府在交回香港之前会将香港最重要的资产——土地大量抛售,导致未来的特区政府没有足够的土地储备发展,也不能有足够的卖地收入来支撑财政。另一方面,英国政府也希望香港的楼价上升,这样可以营造出一种香港人对香港经济很有信心的氛围。于是从1984年开始,香港每年的土地供应限制在50公顷,致使1985年到1997年之间,香港土地价格不算飙升,而卖地收入则成为政府的主要收入来源。因为政府不靠税收,所以香港可以实行低税政策,创造一个适合营商的环境,也使得香港可以维持其自由经济港的美名。

    1997年,“八万五”房屋政策

    董建华在1997年度施政报告提出的一项房屋政策,每年公英不少于85000个住宅单位,希望10年内全港七成的家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。1997年到1998年,香港楼市暴挫,大众认为“八万五”是罪魁祸首。但实际上,真正的导火线是金融管理局于1997年底为捍卫联系汇率而令汇率飙升。当时,全球对冲基金同时阻击港元及股市,金融市场一片风声鹤唳,价格大幅波动,后来向传染病般蔓延至过热的房地产市场,楼市泡沫爆破,之后的五六年,大部分物业价值消减逾六成。

    1999年,《土地(为重新发展而强制售卖)条例》

    拍卖门槛为九成业权,即必须得到90%住户同意,才可以决定物业的前途。这样规定的母的,是防止因为无法联络上一两名业主,而使得地产商的收购程序陷于胶着。

    2002年11月,“救市九招”

    1997年到2002年香港楼市的价格大幅下降,政府为了稳定楼市,推出“救市九招”:一、取消拍卖土地,暂停勾地一年;二、暂停两铁房屋项目投标一年;三、未来公屋兴建由需求主导,平均轮候时间不逾三年;四、实时结束居屋计划;五、为低收入家庭及公屋居民提供新免息贷款计划;六、实时结束混合发展、私人参见居屋及房协自主资质居所计划;七、终止出售公屋计划(第六期除外);八、检讨《业主与租客(综合)条例》,放宽业主收楼权;九、取消内部认购限制,取消限购一个单位及两个车位限制。

    救市九招的重点是减少土地供应,包括铁路沿线物业发展项目,以及永久搁置实施已久的资助置业计划(包括居者有其屋计划,租者置其屋计划和置业资助贷款计划)。自此,政府在市民心中塑造了根深蒂固的亲地产商形象。

    2010年3月,强拍条例 

    由功能组别主导的立法会强行通过一项备受争议的法案:将50年及以上楼龄楼宇的强制拍卖门槛由九成业权降至八成。也就是说,在一个物业中,有80%住户同意将物业出售给地产发展商,则其他20%住户即便反对,也无济于事,不得不被迫迁出。

    2010年6月,“夹心阶层住屋计划”

    90年代香港政府委托香港房屋协会兴建的公共房屋,购入单位须受到五年的转售限制。是为收入不足以购买私人楼宇,又不合资格申请居屋及公共屋屯的中等入息市民(即夹心阶层)解决住屋问题。

    2012年10月,楼市新政

    香港政府出台楼市新政,对非港籍人士炒楼征收15%额外印花税,消息一出香港楼市交易量顿时受挫。

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